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赛迪:产业特色小镇选址首选都市圈 杜绝房地产化_在线影院

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赛迪:产业特色小镇选址首选都市圈 杜绝房地产化

5月29日下午,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行,会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为,产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈,产业资源是其核心竞争力,要防止产业特色小镇房地产化,严格把控住宅用地的配给比例,切实杜绝“挂羊头卖狗肉”的现象。

PPP融资是关键

产业特色小镇是指以特色产业或新兴产业为发展引擎,特色地理环境或人文环境为吸引核,打造具有特色产业定位、独特品牌文化,融合了产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能,构筑了产业链、投资链、创新链、人才链、服务链,规划面积3-5平方公里,核心建设用地面积1平方公里,形成了独特小城镇的生态产业圈。

从发展历程来看,白皮书认为,未来一段时间中国将位于约瑟姆“S”型曲线快速阶段的后半段,根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年,常住人口城镇化率达到60%左右;单从一线城市观察,城镇化率早已进入70%的饱和区间,应运而生的是一线城市周边的三四线城市,城市圈逐步崛起,产业特色小镇成为该阶段的必然产物。

产业特色小镇的建设主要分为五个阶段:在“土地一级开发”阶段,主要侧重城镇土地规划;在“产业项目开发”阶段,政府需要确定小镇产业的发展方向并开发相应的产业项目,同时制定开发政策、引进人才和投资,这是产业特色小镇建设最为重要的一环;“产业链整合”阶段,政府引进各类企业,引导以小镇特色产业为核心的产业集群,形成完整产业链;而在“二级土地开发”和“配套服务设施”阶段,产业规划已经完成,各类地产开发及配套服务设施的建设将逐步完善。

在商业模式上,目前产业特色小镇主要靠土地升值、运营收益、销售等来盈利。

而产业特色小镇建设的融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类。

其中,连结政府与社会资金的PPP模式或将成为未来产业特色小镇建设的主要融资模式。白皮书称,PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽,一方面可以减轻政府的资金压力,另一方面也为庞大的社会资本拓宽了投资渠道,是产业特色小镇融资的主要模式之一,白皮书预测,产业特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势。

在选址方面,白皮书认为应首选都市群周边与主城相连的小镇。

赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师余德彪在解读白皮书时指出,大城市发展到一定阶段,会出现空间饱和、房地价高、环境恶化等问题,大城市周边的小城镇具有空间、价格、生态方面的优势。特色小镇布局在核心大城市周边,相互能形成人流交换、物流交换、信息流交换,形成要素互补。

白皮书认为,产业特色小镇首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈内,可以重点关注上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳等成熟型都市圈,以及首都都市圈、合肥、青岛等发展型都市圈。

杜绝房地产化

在产业定位方面,余德彪指出,当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。此外,也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。白皮书认为,在产业特色小镇的产业发展路径中,选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应,同时多数环节的附加价值也是较高的。

白皮书认为,特色产业小镇的核心是产业,未来特色小镇的发展将围绕产业发展为主导,智能制造、医药健康、科技创新、数字创意等产业将成为产业特色小镇突破口;具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入产业特色小镇的先锋方阵,而缺乏产业资源及运营战略的企业将提前退场。

余德彪强调,在建设特色产业小镇时,千万要杜绝“挂羊头卖狗肉”,回归小镇发展本质,杜绝房地产化。

白皮书指出,无论产业特色小镇的建设主体是否为房地产企业,均应严格把控住宅用地的配给比例,认真研究小镇常住人口规模、吸引人口来源和相关配套服务的供给。强化小镇特色产业的支撑,重点考察小镇产业的资源禀赋基础、市场需求及规模和公共设施服务支撑能力,防止产业特色小镇房地产化。

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高价地项目降价出售 下调价格达3000~6718.97元/平方米

最近的东莞楼市有些“精分”!一方面是土地市场有所升温,多宗地块被提前封顶锁定;另一方面却是高价地项目降价亏本出售,最高降价竟达6700元/平方米;同时,成交市场的分化日益明显,低价楼盘销售较好,高价楼盘遭到市场冷遇。

业内人士预测,随着市场成交持续分化,东莞高价项目下调价格现象将进一步显现。

有高价地项目降价亏本出售

记者调查发现,原来的高价地项目频频下调备案价格,甚至亏本出售。上周,东莞多个项目进行价格备案调整,价格调整楼盘位于寮步、黄江、沙田、凤岗等镇街。其中最为引人瞩目的是两个高价地项目备案价格下调,调整幅度约为10%~20%,下调价格高达3000~6718.97元/平方米。

昨天上午,记者由东莞市发改局官网看到,位于凤岗的高价地中海云麓花园出现价格备案调整,例如该楼盘的5号住宅楼就约有20套住宅价格下调,调整后20套住宅价格较2018年12月时该楼盘同一套住宅的备案价格降低约三四千元/平方米,调整后价格下降约一成左右。据悉,该项目地块于2017年1月被中海鲁保罗变装皇后秀第四季_在线影院地产以29.23亿元拍下,可售楼面地价约2.66万元/平方米,属于高价地项目。经过调整后,该楼盘住宅洋房的销售价格约为3.2万~3.5万元/平方米之间。

另外一个高价地项目、位于黄江镇的融创公园首府(备案名晨熙花园)下调价格更高,价格下调幅度更大,套数也更多。根据东莞市发改局官方网站显示,该楼盘8号住宅楼一共有135套住宅洋房进行价格备案调整,从2018年11月份首次备案时的3.2万元/平方米均价调整至25281.03元/平方米,下调约6718.97元/平方米,下调幅度约20.1%。记者了解到,该楼盘地块为融创地产于2016年拍下的黄江高价地,该地块实际可售楼面地价为20422元/平方米,按照楼面地价进行预估住宅售价,显然调整后的价格已经属于亏本出售。

此外,从东莞发改局发布的住宅销售价格情况来看,近半年黄江的洋房网签均价为18893.02元/平方米,别墅网签均价为24686.31元/平方米,即使该项目亏本出售,洋房定价仍然较高,在市场上优势并不明显。

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5月土地市场有所升温

昨天上午,编号为2019WG014号位于中堂豆豉洲的商住地块被佳兆业地产以总价10.37亿元+自持面积10%+自持5年拍下,楼面地价约10890元/平方米,该地块引来3家房企7轮竞争。早在5月17日,同样位于中堂的编号为2019WG013号商住商服地块被东莞市丰凯房地产投资有限公司(实为时代地产)以61800 万元拍下,楼面地价约为9175.65元/平方米。值得注意的是,此前业内人士普遍不看好中堂两宗商住地,预一吻定情电影版1:高中篇_在线影院测两宗中堂商住地以底价成交。显然,5月土地市场火热,引来多家房企入局抢地,市场变得有所升温。

截至昨天,5月东莞已经有6宗商住商服用地成功出让,一宗被终止,其中万江、南城、沙田3宗商住商服用地被提前锁定,封顶出让。

记者由东莞市公共资源交易网站了解到,继万江商住商服用地被保利地产提前封顶锁定拍下后,石排商业用地被东莞农村商业银行股份有限公司提前出价,在无人竞价的情况下以底价成交;随后曾经于去年流拍的南城“巨无霸”商住商服用地,在下降5亿元起拍价“二次出让”的情况下,被深圳湾1号开发商鹏瑞集团提前封顶锁定,最终以23.6亿元总价、商业用房自持面积100%和自持年限40年拍下。

业内人士透露,该地块未来将建成配置有超大平层豪宅洋房的城市综合体项目。

上周,被提前锁定的还有沙田商住商服用地,该地块竞拍方式为限价+竞自持商业面积+配建10%的安居房和1490平方米的托儿所幼儿园,共引来6家房企提前竞价,最终融创地产以10.23亿元+100%自持商业面积40年提前封顶锁定该地块。

低价房是成交主力

业内人士认为,高价地项目下调价格,与当下东莞楼市显现出的疲软有很大关系。尽管5月份预计将有24个楼盘推出3000多套住宅,但是截至目前,仍有不少楼盘保持观望,迟迟未见入市。而更多的业内人士则反映,5月虽然是传统楼市旺季,但是市场却显现出疲软,购房者入市动力不足,成交量并不乐观。这让许多一线销售人员感觉到很是焦虑。

“五一”过后,楼市人气较3月、4月份出现明显下滑,成交更是分化严重。“一些价格低的楼盘成交会比较好,价格高的楼盘成交则很差。”一名一线销售人员告诉记者。记者了解到,位于塘厦的城建御城开盘定价约1.7万元/平方米起,较区域市场价格低了四五千元/平方米,这也使得该楼盘认购效果非常好,去化率高。一名诡眼2015_在线影院业内人士介绍,目前价格低洼的楼盘销售效果都很不错,如果价格较区域价格低很多,甚至会出现抢购的现象。而与此相反的是,更多的房企对市场预期仍高,楼盘定价高,成交十分冷淡。记者了解到,一些豪宅盘原本对市场信心十足,前期宣传推广也十分给力,但是定价高企,在推出后销售效果不好,不得不放下身段通过二三级市场来推广拉动成交。“定价高了,购房者不愿意入市,开发商的日子不好过!”一名业内人士感慨道。

据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示,从近期东莞开盘情况来看,个别临深项目去化效果好,主要原因是定价合理,属于未来的TOD项目,交通便利,周边配套设施较为完善,且可以延迟签约,深圳购房者接受度高。

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临深片区项目去化压力较大

从库存压力情况来看,目前东莞市场冷热不均,两极分化现象明显,以本地刚需和改善需求为主的城区受到供应量不足影响,成交效果好,库存压力小,去化压力也小;以外地购房者为主的临深片区由于定价高,购房需求减少,供应量过大,去库存压力则比较大。

据东莞中原战略研PANS美女写真秀76_在线影院究中心监测数据统计显示,4月全市镇街中石排和中堂的消化周期超40个月,其中石排由于市场热度低,供应量较大,价格较高PANS美女写真秀67_在线影院,成交持续低位导致库存严重积压;中堂由于长期缺乏新品,市场成交量少,导致整体去化周期高企;另外临深片区普遍项目去化压力看不见的月亮_在线影院较大,镇街消化周期均超11个月。而城区则明显表现出供不应求,其中万江、东城、高埗去化周期均不足6个月。

从购房者认购情况来看,东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示,4月以来,市场成交热度高度依旧集中在中心城区及滨海片区;区域分化明显,其他区域成交不温不火。

业内人士认为,随着市场持续分化,承压严重的区域和项目将会出现更为明显的降价现象。

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